Laberinto Legal Inmobiliario: Derechos y Responsabilidades Tras el Terremoto en Venezuela

¿Quién asume el costo cuando un desastre natural destruye un patrimonio? El abogado y docente de la UCAB Álvaro Badell aclara los vacíos legales, los límites de la Ley de Propiedad Horizontal y los derechos de compradores, inquilinos y condominios ante la contingencia

El doblete sísmico del pasado 24 de junio dejó en el país algo más que fachadas agrietadas y estructuras colapsadas. Abrió una especie de caja de pandora jurídica. Miles de venezolanos, desde compradores atrapados en opciones de compraventa hasta inquilinos desalojados y juntas de condominio en disputa, se enfrentan hoy a un escenario de total incertidumbre legal. ¿Quién paga por los daños cuando la naturaleza es la culpable? ¿Qué pasa con el dinero de un apartamento que ya no existe? ¿Hasta dónde llega la responsabilidad de las juntas de condominio o de las constructoras?

Para despejar las dudas más urgentes sobre el patrimonio inmobiliario y los derechos ciudadanos tras el sismo, en TalCual consultamos al abogado Álvaro Badell, especialista en la materia y docente de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB).

Es importante destacar que todo este escenario jurídico derivado de los daños estructurales por el sismo en Venezuela se rige principalmente por tres instrumentos legales:

El Código Civil de Venezuela, el cual regula la fuerza de los contratos (Art. 1159), el principio de la buena fe (Art. 1160) y la responsabilidad decenal de los constructores (Art. 1635).

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que define las alícuotas de los apartamentos, el área común, las fachadas, y los quórums necesarios para decidir demoliciones o reconstrucciones.

La Constitución, con la cual se protege el derecho a la propiedad y se prohíbe explícitamente la confiscación de terrenos sin un proceso de expropiación que incluya el pago de un justo precio.

A continuación, el experto desglosa los criterios legales, las zonas grises del Código Civil y los mecanismos contractuales que rigen en este momento de contingencia a través de seis preguntas clave.

1. En el caso de una opción de compraventa entre particulares donde ya se pagó una inicial, de 30%, por ejemplo, pero el edificio se cayó antes de que se registrara la firma definitiva: ¿Ese dinero se perdió o el vendedor está obligado a devolverlo?

R: El texto del acuerdo firmado entre las partes, como compromiso de compraventa, o como se haya denominado, y tal cual como se haya redactado, es la primera fuente de las obligaciones en este caso. El artículo 1.159 del Código Civil dice que los contratos son ley entre las partes.

Si desapareció la cosa respecto de la cual estábamos pactando, el contrato de compraventa es de imposible ejecución; quedó vacío de contenido. Ya no es posible para el futuro vendedor hacer la entrega de la cosa. Ni es posible ser obligado a pagar un precio quien no puede conseguir a través de este contrato la cosa que era el objeto del contrato. Ha surgido un hecho sobrevenido que resulta una circunstancia extraña, no imputable a las partes y que tiene incidencia en esa relación contractual.

Yo no digo que no deba devolverse el dinero. Pero si las partes regularon en su articulado que se está pagando un aporte a título de reserva para la adquisición del inmueble… y ya no se va a dar ese negocio porque quedó destruido el inmueble en su totalidad o de tal manera que no puede ser reparado, entonces ahí sí por supuesto que operaría una causal que se inserta en el contrato: un hecho que, no siendo imputable a las partes, regresa (el inmueble) al estado que se encontraba antes de contratar. Y si las partes nos vamos a ir al estado en que nos encontrábamos antes de contratar, pues procede la restitución del pago en el caso que así se haya pactado.

El artículo 1.160 de nuestro Código Civil dice que los contratos deben cumplirse de buena fe. Yo que soy el dueño de la cosa y la perdí porque se destruyó, yo no puedo decir ‘te voy a demandar para que me pagues el 90% restante del precio y te quedas con el terreno y el edificio destruido’.

2. En el caso de un inquilino con un apartamento alquilado que sufrió daños y ya no es seguro, ¿puede rescindir el contrato e irse sin pagar multa? ¿El dueño debe devolverle el depósito en garantía?

R: En el arrendamiento, yo, arrendador, tengo la obligación primordial de garantizar el gozar, usar y disponer como arrendatario de la cosa. El quit del negocio arrendaticio es que yo te dé un bien para que tú lo uses y lo disfrutes pagando una contraprestación que se llama canon de arrendamiento. Si tú no lo puedes usar y disfrutar, entonces hay un elemento, una causa extraña no imputable que se inserta en el contrato. Existen causas extrañas no imputables a las partes que se insertan en los contratos para modificar, extinguirlos o generar variaciones en el mismo.

Si tiene tarjeta amarilla (el edificio) y tiene que desalojar mientras reparan, entonces hay una suspensión obligatoria de la relación contractual por el plazo que duren las reparaciones y así tiene que asumirlo el propietario.

Las ejecuciones contra los depósitos se va a regular según la letra del contrato. Normalmente los depósitos en garantía son para asegurar la reposición del bien al final del contrato en el mismo estado en que se encontraba. Pero el bien no se encontraba agrietado por un terremoto, entonces yo no puedo aspirar a decir ‘voy a agarrar estos 5.000 dólares (de depósito) para reparar el inmueble y ponerlo como cuando yo te lo entregué’. Esas grietas no son imputables a mí. Es una causa extraña no imputable.

3. Si un edificio colapsa por completo y solo queda el terreno, ¿el Estado puede expropiarlo sin pagar indemnización por ser zona de riesgo? ¿Quién se queda con la titularidad de ese terreno y qué opciones tienen los copropietarios bajo la Ley de Propiedad Horizontal?

R: No existe expropiación en nuestra legislación sin pago de indemnización. Toda expropiación en Venezuela tiene que estar precedida por el pago de un justo precio, porque si no sería confiscación y la Constitución prohíbe la confiscación.

¿Quién tiene la titularidad sobre el terreno? Por supuesto que los condominos. De manera que cuando en un edificio residencial o en un edificio comercial la afectación es tal que no puede ser reparado y hay que demolerlo o se cayó, los condominios tienen una alícuota idéntica a la que tenían en sus respectivos documentos de propiedad en relación con el todo. Es decir, en relación con el terreno. Eso no es del municipio, eso no es del Estado, eso es de los condominios. ¿En qué relación? En la relación que cada uno participaba.

Si lo van a vender, en esa misma medida participan en esa venta y en esa misma medida nos beneficiamos del precio. Pero lo otro que también dice la ley de propiedad horizontal es que si el 75% de los condóminos decide ejecutar obras para volver a construir un nuevo edificio, eso es vinculante para el resto de los condominios y se va a participar en las obligaciones que derivan de la hechura de una nueva construcción. Ese 25% que no está de acuerdo tiene derecho a separación.

4. Si en un apartamento se cae la pared de la fachada (la que da a la calle), ¿a quién le corresponde costearlo, al propietario de ese inmueble o a la junta de condominio?

R: Lo primero que tenemos que tener muy claro allí es qué son áreas comunes y qué no son áreas comunes. Si estamos hablando de una pared de fachada, indudablemente esa pared es un área común. Y si yo como propietario afectado, y en ese edificio se cayeron dos o tres fachadas (…) la reparación de eso va a tener seguramente una incidencia en los gastos comunes y bueno, es sin duda algo imputable a la comunidad de propietarios. No puede tampoco dejarse a la voluntad de todos los propietarios no afectados el hecho de que hayan dos o tres apartamentos en una torre donde puede haber 40 que fueron afectados y se pretenda decir ‘no, que cada uno de ellos lo repare’. La ley de propiedad horizontal se refiere a los derechos y obligaciones frente a las áreas comunes.

Esa pared indudablemente será un costo que va a incidir en los gastos comunes. Lógicamente la recomendación es que la junta de condominio, que es la responsable ante la comunidad, tome la decisión de mandar a hacer las pruebas necesarias técnicas, contraten una buena empresa de ingeniería que acometa esas obras y así las ejecute.

5. Si las alcaldías colocan una etiqueta o tarjeta amarilla o roja de inhabitabilidad en el edificio, pero un propietario se rehúsa a desalojar, ¿el condominio o la autoridad municipal pueden sacarlo por la fuerza?

Legalmente no existe una tarjeta verde, una amarilla y una roja. Legalmente eso no existe, son regulaciones. Esto no es un criterio legal, por lo cual mi respuesta es: señores, vengan a pedirnos inspección y nosotros le diremos si pueden o no pueden utilizar los inmuebles.

Si el criterio es rojo es que es inhabitable, por supuesto que tiene la obligación legal por la ley de propiedad horizontal de evitar el uso. Si el criterio es amarillo, que es reparación posible, en todo caso hay que atender a las instrucciones que ha dado la autoridad municipal sobre las reparaciones. Por supuesto que sí tendría la potestad (la junta de condominio) incluso la autoridad administrativa de ordenar un desalojo forzoso porque ese es su deber; ordenarlo.

Ya cuando hablamos de que hay alguien que invoque que a él no lo sacan porque tiene un derecho de propiedad, ahí la orden tendría que ser una orden judicial necesariamente. Ninguna autoridad administrativa podría llegar hasta la ejecución definitiva de una orden como esta. Si una persona está atrincherada en su inmueble, entonces habría que ir ante una autoridad judicial y esta sería la que en Venezuela tiene la potestad para ordenar eso.

6. Más allá del caso inmediato, ¿qué responsabilidades tienen las constructoras y qué previsiones legales se deben tomar en el país a partir de este doble sismo?

R: El Código Civil establece en el artículo 1.635 la responsabilidad del constructor y de los arquitectos, y es una responsabilidad que llamamos decenal. Significa que durante los 10 años posteriores a la entrega del inmueble a la comunidad, responden las empresas de construcción, el contratista, el constructor y los arquitectos que diseñaron la obra. Hay que ver si la construcción de aquellos que fallaron horriblemente estaba realmente conforme a las normas antisísmicas.

También, cada vez que ocurren estos eventos recordamos a las compañías de seguro, porque nosotros no tenemos la cultura del seguro en Venezuela. Las propiedades inmobiliarias pueden ser aseguradas y por supuesto que esa es la recomendación.

La recomendación concreta es que todas las cláusulas que tengan que ver con hechos imprevisibles, pero que pueden ocurrir, tienen que formar parte de nuestra vida cotidiana. Y lo segundo que yo recomiendo, porque estoy inscrito dentro de la cultura arbitral, es que nuestros problemas contractuales los resolvamos a través de arbitraje. Tenemos la ventaja altísima que nos da la justicia privada por consenso. En vez de irnos a un tribunal en la esquina de Pajaritos a pelear, nos vamos a un centro de arbitraje.

*El periodismo en Venezuela se ejerce en un entorno hostil para la prensa con decenas de instrumentos jurídicos dispuestos para el castigo de la palabra, especialmente las leyes «contra el odio», «contra el fascismo» y «contra el bloqueo». Este contenido fue escrito tomando en consideración las amenazas y límites que, en consecuencia, se han impuesto a la divulgación de informaciones desde dentro del país.

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